长租公寓:万亿级新战场

发表于 讨论求助 2021-05-02 13:02:28

随着持续的城市化进程、消费升级,以及国家大力鼓励发展房屋租赁市场、商改租等政策红利不断刺激,长租公寓如雨后春笋般发展起来,正在成为资本、地产商及政府等多方布局与关注的新概念。


随着地价飙涨、房价攀升、购房门槛升级,租赁市场逐渐超越新房市场。在一、二线城市生活的年轻人越来越多地由“房奴”转向租客。链家研究院发布的《租赁崛起》报告指出,目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿元,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元,到2030年将会超过4.6万亿元。

然而,传统租赁市场庞大,却长期处于无序、混乱的状态,引发了租房难、租好房更难等一系列问题,并且由于住房租赁一直依赖于个体业主和二房东提供的房源,导致租房产品选择有限。

在此背景下,随着持续的城市化进程、消费升级,以及国家大力鼓励发展租赁市场、商改租等政策红利不断刺激,直击传统租房市场诸多“痛点”,注重品牌、管理和服务,强调供需对接和租客社交的长租公寓如雨后春笋般发展起来,正在成为资本、地产商及政府等多方布局与关注的新概念。

不过,虽被视为产业蓝海,但长租公寓的发展路径及盈利模式却仍处于探索中。


风口上的长租公寓

对于长租公寓,市场中有巨大的需求未得到满足。卫计委发布的《中国流动人口发展报告(2015)》显示,2014年年末我国流动人口达2.53亿,预计2020年将增加到2.91亿。全国第六次人口普查数据显示,当前国内89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅,而许多发达国家和地区机构出租房源往往能占到房屋租赁总供给的25%~30%。

《租赁崛起》报告的另一组数据显示,目前中国的房屋交易额大概是15万亿元,房屋租赁只占7%的比例。在北上广深,房屋交易额近6万亿元,尽管有着全国最为成熟的租赁市场,四个一线城市的租赁规模总计仅2500亿元。而在美国,目前租赁规模近5000亿美元,占全国整体房屋交易规模的50%。

行业发展潜力极大,野蛮生长的蛋糕摆于眼前,无人不想分羹。从业者的加入和资本的推动在长租公寓领域中双线并行。

2010年,魔方公寓成立,是行业中的先行者。随后,“中介巨子”链家宣布成立自如事业部,进军公寓市场;紧接着,优客逸家、YOU+相继成立。因为进入时间相对较早,并已初具规模,上述数家公寓的名号已为行业熟悉。而此时行业中不知名的小型公寓运营商更是不计其数,如雨后春笋般冒出。

资本介入长租公寓行业是2013年的事情了。2013年,魔方公寓完成6000万美元的A轮融资,优客逸家获得了300万元的天使投资。至2014年,YOU+获得雷军创办的顺为领投的1亿元融资后,资本开始广泛围猎长租公寓。

据了解,近三年来,魔方公寓、YOU+已经完成了三轮融资,优客逸家也完成了包括天使轮、A轮、B轮和战略投资在内的四轮融资。与此同时,资本青睐的还有新派公寓、小螺趣租、包租婆、摩码公寓、爱上租、领鹰NexHome、GO窝、湾流国际青年社区等多家公寓运营商。

克而瑞统计数据显示,截至2016年9月,监测的百余家公寓企业(包括公寓租赁平台)中,相关的投融资事件超过50起,27家公寓企业获投,占比20%,融资总规模约合60亿元人民币。

行业一时风起云涌。除了大大小小的个人投资者外,涌进这个行业的还有万科、龙湖、旭辉、链家和世联行等,它们拥有房地产行业中最专业的眼光和最敏锐的嗅觉,有心证明资金的进入并非一场豪赌。

与此同时,急需业务创新的酒店业也将转型的矛头指向了长租公寓,二者在开发和管理上拥有不少共通之处。

与经济型酒店相比,长租公寓在前期投资和后期运营成本上占据了更大的优势,同时也有助于吸引更多的用户群体。从铂涛酒店集团的“窝趣”到如家酒店的“逗号公寓”再到华住旗下的城家,借助规模化的成本优势和标准化的管理经验,酒店集团正在逐步加大对长租公寓的入侵力度。

对于长租公寓的盈利能力,链家研究院院长杨现领是算过账的:“集中式长租公寓的租期一般为10~15年,通常的回本周期是5~6年,如果运营得好,3~4年就可以开始盈利了。因为长租公寓的租金周期长达十几年,而且租金水平始终处于变动状态,具体测算资金回报目前是不可行的。长租公寓的盈利能力与入住率、同期的租金水平、运营能力等因素相关,整体而言,长租公寓的单体盈利能力是不错的。”


政策利好

国家对长租公寓的政策支持,让本就受宠的长租公寓更加火爆。

2015年中央经济会议中提出要建立“购租并举”的住房制度,加快发展专业化住房租赁市场,并鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

2016年6 月,国务院印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(简称《意见》),从培育市场供应主体、鼓励住房租赁消费、完善公共租赁住房、支持租赁住房建设、加大政策支持力度、加强住房租赁监管等六个方面提出了培育和发展住房租赁市场的具体政策措施。

业内人士认为,《意见》将有力支撑租赁市场的建立与规范化发展。

中信建投地产行业首席分析师陈慎认为,中国住房制度构成主要包括三个方面,交易市场,租赁市场和住房保障市场。目前交易市场是房地产市场的主角,住房保障体系在最近几年里加快建立和形成规模,而租赁市场仍然处于自发状态。尤其租赁需求的住房供给只能通过二手房市场获得,基本上不存在新房租赁市场,从而导致住房租赁市场存在供需不匹配。

《意见》的提出给租赁市场更多的指向,让更多的人受益。

黄海滨曾担任星浩资本总裁一职,但在长租公寓开始崛起的2005年,他选择离开,创立了长租公寓“湾流国际社区”。黄海滨认为:“未来一线城市房价越来越贵,买房越来越难,租房是一种常态。选择做长租公寓也是看到这个风口,虽然目前国内租金价格并不高,但是通过匹配一定的产品和服务,一定可以提高产品溢价。”

易居智库研究总监严跃进称,《意见》的出台意味着租赁市场得到真正的政策支持,进而有力支撑了中国继土地市场、一手房买卖市场、二手房买卖市场之后的第四级市场的建立。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,相对于个人,受到政策鼓励更大的可能是企业,企业拿到商业用地或者公建用地之后,如果用于租赁,就可以按照民用水电气去收取,这样可以调整前期一些地块规划不合理的情况,也令这部分商业和公建土地库存得到去化。

商业用房改为租赁之后,当前由于二手房成交量过高导致租赁房源减少的现象会得到缓解。同时鼓励刚需形成梯级消费,不要一进入社会就要买房,而是鼓励租房。

此外,新建租赁住房纳入住房建设和用地计划,也已有城市开始实行。不久前,上海在周浦、顾村出让的两块住宅用地,在地块出让条件中明确规定要求开发商需自持15%的面积70年。这样一来,开发商要么自己运营,要么就要跟有经验的住宅租赁企业合作。

值得留意的是,《意见》提及金融支持时,明确提到支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,并提到了“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”。

公寓行业融资难、成本高仍然是现阶段的普遍现象,但是公寓是国际REITs与资产证券化市场的重要基础物业类型。

已经有长租公寓企业做了尝试。2017年1月10日,国内最大的长租公寓运营商魔方公寓宣布“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”已成功设立,各投资者已完成认购交易,募集资金总额为3.5亿元。这是中国ABS发行历史上的首单公寓行业资产证券化产品,除了具有金融创新意义,更是给以轻资产运营为主的公寓行业打开了新的融资渠道。


行业混战

市场刚需、资本青睐、政策支持,让长租公寓站在了风口。然而风口与浪尖本就是一体两面,资本和人才的加入暂不能稀释行业在初级阶段的混沌状态——机会主义者招摇过市、恶意竞争横行、管理欠规范、盈利模式待验证。

在合屋创始人卢青看来,国内无数长租公寓厮杀,但走出重围的只有两家,一家是魔方公寓,另一家是YOU+。“魔方公寓利用类酒店管理的方式进行快速复制,扩大规模,但YOU+走的是另一条道路,通过人文关怀构筑起自身的商业壁垒。”

2012年,YOU+第一间店正式在广州开张,个性极强的“三不租”(45岁以上的不租、结婚带小孩的不租、不爱交朋友的不租)原则引起房地产行业的关注和讨论,并精准地定位、细分客户群,“给在城市中漂泊的青年一个家”的关怀性口号受到年轻租客的追逐。

通过增加公开空间的面积,强化以公寓为空间范围内的租客相互交流,线下、社交成为YOU+模式的关键词,对行业有启发性的影响。卢青表示,后来新冒出的很多公寓都没有逃脱出这个套路。

6年左右的时间,行业巨变,长租公寓从默默无闻到站在风口上。风口的一面是潜力,另一面则是初创、草率。

深圳是全国年轻人最多最活跃的城市,行业普遍认为,深圳是发展长租公寓的沃土。记者采访多名深圳本地长租公寓运营商了解到,他们手上房源数量多的超过千套,少的仅有数十套,进入的门槛并不算高。

大跃进式的发展也招致质疑:不专业玩家的加入可能是场互联网式的忽悠,品牌的泛滥、管理的混乱将合力把行业推向深渊。

YOU+创始人刘洋是了解过这个城市的。2015年12月,YOU+正式进入深圳,在南山区西丽开了深圳第一家店。刘洋接受专访时表示,深圳的长租公寓市场“龙蛇混杂、没有品牌、不注重口碑,总体来说硬件不硬、软件不软。”

不止深圳,龙蛇混杂也是现阶段长租公寓在全国范围内的发展特征。纵观行业,无论是从房源数量抑或是标准化、流程化运营的角度来看,均处于起步阶段。无疑,野蛮时代意味着欠规范化发展,但也是各品牌壮大、提高市占率的良机。

随着资本的角逐和玩家的增加,长租公寓行业的竞争将越来越激烈。出现在地产开发领域的溢价收购也开始辗转于长租公寓市场。广州一名公寓运营商负责人告诉记者,激烈的竞争增加了获取房源的成本和难度、削减盈利空间,“如果房源位置不错,通常不止一家运营商在谈,100%溢价率也是正常的。”

然而冬春之间,一线之隔,行业无序背后便是机会,竞争的反面便是成为寡头的通道。激烈的竞争将倒逼运营商产品的升级和革新,思考公司战略的升级以获得更多利润增长点。


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